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　　【背景】今年两会以后，中国楼市出现了普遍大涨的行情。北京四环以内均价超过了每平方米2.5万元，杭州楼市也不甘落后，频频爆出类似“188套千万级豪宅抢购一空”“市民彻夜排队买豪宅”的消息。

　　据学者研究，2004年至今，中国主要城市房地产价格增长幅度，已经堪比美国的纽约、旧金山等增速较快的地区。如果用指标衡量，美国在此前几年中的涨幅在120%，而中国地产价格普遍涨幅已经高达200%，更遑论海南等“火箭发射”速度的涨势了，涨幅之大、速度之快令人咋舌。

　　无论是购买自有住房满足改善生活条件的需要，还是看准时机跟风入市打算“跑赢通胀”，近年来，国人投资房地产的热情一直空前高涨。一周前，中央政府似乎“动了真格”，不但实质上停止了第三套房的贷款，还将第二套房的首付比例一举提高至50%。

　　如此局势下，房地产泡沫真的会破灭吗？如泡沫破灭，谁来接盘？百姓、投资商、地产商，谁将是最大受害者？

　　瑞士信贷（香港）董事总经理陈昌华认为，中国楼市大涨是未来两三年中国最大的风险，一旦房地产行业“出事”，中国经济将面临巨大的冲击，甚至更有可能威胁到整个金融体系的安全。

　　陈昌华指出，现在楼市正在经历泡沫破裂之间的疯狂，上演“最后的探戈”。不管是居民还是房地产投资客，已经“基本上不把政府放在眼里了”。造成这样情况的原因就在于，大家都看清楚了一点，即只要政府有决心，就可以让房地产价格稳定下来，但现在缺的恰恰就是这个“决心”。

　　而投资者更明白，如果要想达到“价格稳定”的目的，政府要有效调控房地产市场，就一定要有把房价“打下来”的心理准备。若非有此“壮士断腕”的决心，房价不会稳定，反而会继续攀升。

　　陈昌华指出，造成房地产价格飞速上涨的主要力量，并非本地居民，而是外地的投资客。以海口为例，一个300平方米的别墅要价已经达到了6000万元甚至1亿元，相当于全球一线城市里最高的价格。而买房的人中95%以上不是本地人。

　　陈昌华认为，一旦房地产泡沫破裂，首当其冲的就是非理性入市的居民。尽管社会上对“购房刚性需求有多大”一直存有争论，事实上，除了投资客之外的普通居民自主性住房需求还是被夸大了的。

　　以购房能力为例，现在许多人会用相当于其年收入50倍至100倍的杠杆购房，全家集资甚至几代人共同买房的情况比比皆是。这其实已经超出了其原本的住房需求。大家这样做的理由就是坚信“房价只会升不会降”。90年代初的香港和80年代的日本都犯了同样的错误。“这本身就是一个很危险的事。”

　　陈昌华强调，除了这些盲目入市的普通消费者，缺乏自主判断的跟风投资者也是将来房地产泡沫破灭后的“接单人”。中国各主要城市中，投资客占比已超过了30%。而这部分人入市的价格几乎相当于合理住房价格的一倍。换句话说，整个房地产市场中销售金额的一半由投资者承担。

　　大部分投资者也秉持这这样的信念，即“房地产市场不能调”，坚信一旦调整，地方财政将无力支撑，而中国不会出现“政府破产”问题。但以2010年的财政预算来看，“卖地”收入仅占中央和地方财政收入的20%左右，认为中央政府不敢动房市的想法并不“靠谱”。

　　陈昌华强调，如果再不把握时机调整，一旦房地产也出现问题，中国银行业将是最大的受害者。在过去5年中，房地产总的销售大约12万亿。当中大约有一半左右“是用所有家当买的”，除去这6万亿，另外6万亿中约有3万亿是通过贷款投入。因此，一旦泡沫崩溃，银行要背的包袱，就“不只是按揭贷款这么简单了”。

　　陈昌华认为，2009年中国经济初现平稳，本是调整房地产市场健康发展最有利的时机，但当时货币供应量增加太快，短期内流动性过大造成大量资金流向房地产市场。后果就是给此后的调整增加了难度。

　　但他表示“如果现在不调，到2012年将会更难”。中国正处于十字路口，如果政府未能把房地产价格压下来，那必将出现一个“全面的房地产泡沫”。现在“已不是要不要调的问题，而是能调要调，不能调还是要调”。